Запрацював ринок землі. Хто може купувати?

З 1 липня в Україні скасовують мораторій на продаж аграрної землі. Раніше депутати кількох скликань регулярно його подовжували, а різні варіанти проєктів про ринок землі відкидали.

Скасування мораторію було надзвичайно тривалим і важким. Депутати розглянули понад 4 000 поправок до первинного варіанту проєкту.

Ця велика реформа відбудеться за законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, за який в ніч проти 31 березня 2020 року проголосували 259 депутатів.

Для кого ринок.

Ринок сільгоспземлі матиме низку обмежень. З 1 липня 2021 року купувати землю зможуть лише фізичні особи.

Так триватиме два з половиною роки, до 2024, коли право купувати землю отримають юридичні особи.

Проте і тут є певні умови. Юридичні особи мають бути створені і зареєстровані за законодавством України, а їх учасниками можуть бути лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

Іноземці не можуть купувати землю в Україні до проведення загальнонаціонального референдуму.

Попри його результати, вони також не зможуть купувати землю у 50-кілометровій прикордонній зоні.

До 2024 року «в одні руки» можна буде придбати не більше 100 га. Далі — не більше 10 тисяч га.

Нинішні орендарі землі матимуть переважне право на її покупку. Вони також можуть передати це право, але повинні письмово повідомити про це власника землі.

До 2030 року мінімальна ціна землі не повинна бути меншою за нормативну оцінку.

Під заставу землі можна отримати позику в банку.

Як продати або купити землю?

Щоб укласти угоду про купівлю-продаж землі, потрібні такі документи:

• паспорти та ідентифікаційні коди продавця та покупця;
• документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт);
• витяг з Державного земельного кадастру;
• звіт про експертну грошову оцінку ділянки.

Якщо продавець землі володіє земельною ділянкою понад три роки, її розміри не перевищують норми безоплатної передачі, а ця угода є першим за рік продажем нерухомості, то податок на доходи фізичної особи (ПДФО) та 1,5% військового збору (ВЗ) платити не треба.

В іншому разі резиденту доведеться сплатити 5% ПДФО та 1,5% ВЗ від вартості земельної ділянки за договором.

Якщо продавець землі не є резидентом, ставка ПДФО 18%.

Що це дасть?

Ще до того, як стало зрозуміло, що ринок землі, принаймні у перші роки, працюватиме з обмеженнями, у Світовому банку підрахували, що вільний продаж сільськогосподарської землі міг би дати Україні додаткові 1,6% приросту ВВП щороку.

«Але навіть попри те, що реформа у її чинному вигляді повільна, вона може принести у бюджети різних рівнів до 2 млрд доларів», — вважає президент Київської школи економіки і радник керівника Офісу президента Тимофій Милованов.

«За нашими розрахунками (КШЕ), навіть такий варіант реформи в наступні роки додасть приблизно 2 мільярди доларів. Тобто близько 1,5% ВВП», - заявив він у травні цього року.

У міністерстві аграрної політики дещо скромніші очікування. Керівник відомства Роман Лещенко називає земельну реформу «дуже м'якою, поетапною, без будь-яких різких рухів».

У Нацбанку кажуть, що банки готові як кредитувати покупку землі, так і видавати позики під її заставу. Але усі потребуватимуть час, щоб зрозуміти, як працюватиме ринок, каже перша заступниця керівника НБУ Катерина Рожкова:

«Певний час усім гравцям ринку — і тим, хто продає, і тим, хто купує, і банкам, які будуть це кредитувати, — всі потребуватимуть часу, аби визначитися із ринковою ціною за вільного обігу земель».