Комплекс Шредінгера: як у Полтаві працює офісний центр, на який скаржились Зеленському

Коли заходиш в офісний центр на Соборності 40, перше, що впадає в око — купа документів на оренду комерційної нерухомості, дбайливо розкладених вздовж усієї рецепції. Поряд, стійка з десятками візитівок та поличка із саморобними іграшками на продаж. За пару хвилин перебування там, повз промайнуло кілька заклопотаних відвідувачів, які швидко позникали за дверима своїх кабінетів.

Проте, в ідеалі, ні цих паперів, ні стійки реєстрації чи навіть будівлі, в якій ми перебуваємо — не має існувати. На цьому місці ще девʼять років тому почалася історія зведення чи не найскандальнішого комплексу в місті. Попри близькість до історичного Кадетського корпусу і відсутність необхідних дозвільних документів, цей офісний центр не лише добудували, але й почали експлуатувати, заробляючи на ньому.

Як реконструкція старенької одноповерхової майстерні в архітектурному центрі Полтави перетворилася на чотириповерховий офісний центр із апартаментами й підземним паркінгом? Чому ніхто «не помітив», що забудовник «нахаббуду» захопив майже вдвічі більше землі, аніж передбачено проєктом?  Ми вирішили розібратися та заодно подивитися як функціонує споруда нині. Спойлер — бізнес працює повним ходом і, схоже, активно готується до узаконення.

Як реконструкція перетворилася у незаконну новобудову

Ця історія почалася на початку 2017 року, коли приватна виробничо-комерційна фірма «Мальва» вирішила побудувати житлову п’ятиповерхівку поряд із Кадетським корпусом. Очікувано, це викликало обурення активістів та медіа, тому відповідне питання на той час зняли з розгляду сесії міської ради.

Чому ця ділянка — не просто шматок землі в центрі

Земельна ділянка, де планувалася забудова, згідно з історико-архітектурним опорним планом, входить до Центрального історичного ареалу та центральної комплексної охоронної зони пам’яток. До того ж Кадетський корпус є частиною ансамблю Круглої площі та пам’яткою архітектури національного значення, а земля поруч із ним — охоронною зоною. Тобто це територія, де будь-яке будівництво перебуває під особливим контролем.

Крім того, як зазначає кандидат архітектури, член ГО «Save Poltava» Артур Ароян на зазначеній ділянці раніше розташовувалася одноповерхова історична будівля:

«Та будівля, що була на місці, де зараз є офісний центр, зведена ще у 1840-х роках. Як і кадетський корпус. Це одна з його тодішніх службових будівель».

Як зазначає архітектор, охоронного статусу побудова не мала. Тому була багато раз перебудована і на 2017 рік там базувалися різні виробничі підприємства — від столярки до магазину жалюзі.

Компроміс: офіс замість житлової багатоповерхівки

Однак, вже у серпні 2017 року забудовник і міська влада дійшли компромісу: вирішили реконструювати стару майстерню, перетворивши її на одноповерховий офіс громадського призначення з підземним паркінгом.

Як зазначає Артур Ароян, така «зміна планів» була цілком вигідна забудовнику через невелику «шпарину» у законодавстві. Річ у тім, що право трактує поняття реконструкції дещо розмито. Зокрема, згідно з державними будівельниими нормами, реконструкцією називається перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, яка передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення.

«Це може бути вже інша будівля, з іншою архітектурою. Але вона має бути в периметрі тої будівлі, яка там була, і  приблизно такої ж поверховості», — пояснює архітектор.

Тож з часом забудовник отримав усі дозвільні документи. В Мінкульті, який також має погоджувати будівництва в подібних місцях, теж дали «добро», але з певним «але». Міністерство висунуло суттєву вимогу: обмежити висоту будівлі до 9 метрів від рівня землі. Фактично, це фіксувало можливість зведення лише одного поверху на місці майстерні.

Хоча, фахівець з питань містобудування, аналітик громадської ініціативи «Голка» Георгій Могильний зазначає, що погодження Мінкультури при будівництві непотрібні ще з 2011 року, але є суперечності між законами і на таких погодженнях побудована корупційна схема.

Таким чином, у 2018 забудовник розпочав реконструкцію.

Оголошення про новий ЖК від «аферистів»

Однак, уже за кілька місяців після початку будівельних робіт, у мережі почали зʼявлятися оголошення про продаж квартир у новому житловому комплексі, який мав бути побудований прямісінько на місці нещодавно розпочатої реконструкції. На архівній сторінці сайту «Новобудови Полтави» бачимо, що посередники пропонували потенційним покупцям одно-, дво- та трикімнатні квартири. Вказали тоді й граничний термін будівництва — четвертий квартал 2019 року.

Тоді Сергій Морозов, який є власником «Мальви», прокоментував журналістам оголошення, назвавши це «аферою»:

«Напевно, це якась афера. У Полтаві уже були випадки, коли продавали повітря замість квартир. У мене є усі дозвільні документи саме на одноповерхову споруду, де буде офіс».

Яким чином хтось випадковий міг би розмістити на відомих профільних сайтах «фейкову» інформацію, додавши усі необхідні контакти, а головне — рендери потенційного житлового комплексу, Морозов, втім, не розповідав. Можна припустити, що план звести тут житловий комплекс дійсно міг бути, але подальший калейдоскоп скандалів і змін, його відкоригував. Забігаючи наперед — для міста, формально, нічого не змінилося.

Пожежа й оновлений проєкт під багатоповерхівку

У ніч на 30 березня 2019 року в ДСНС надійшло повідомлення про пожежу на Соборності. Попри те, що трохи згодом рятувальники прозвітували про згорання будівельного вагончика та припаркованих поряд жигулів, сам забудовник заявив про знищення вогнем безпосередньо майстерні.

Утім, хоча фотофакти свідчать, що стіни майстерні були обвалені ще у 2018 році, цей фінт із пожежею дав змогу забудовникам почати процес коригування проєкту і… в них усе вдалося.

Після інциденту фірма подала до ДАБІ лист, у якому повідомила, що тієї ночі майстерня зазнала значних ушкоджень внаслідок загоряння та подальшого гасіння водою. В експертному висновку зазначили, що знос будівлі становив 75,2%, що відповідає «ветхому» технічному стану. Реконструкцію визнали недоцільною, і компанія уклала новий підряд уже на будівництво чотириповерхової споруди.

Ми направили запит до ДСНС, аби отримати більше деталей про наслідки загоряння. Однак виявилося, що справи про пожежі зберігаються в архіві рятувальників лише пʼять років. Відтак, однозначно відповісти на питання чи була пожежа лише приводом до зміни проєкту зараз неможливо. Втім, сучасна історія сумнівних забудов в Україні знає безліч прикладів, коли «несподівані» пожежі раз по раз грали на руку забудовника. Не пропустіть на сторінках «Полтавської хвилі» незабаром підбірку таких випадково згорілих  памʼяток.

Реакція влади та правоохоронців

Коли у 2020 році на будівельному майданчику замайорів другий поверх «одноповерхової» майстерні історією зацікавились депутати різних рівнів. Місцевий депутат Юліан Матвійчук та нардепи Дмитро Нальотов і Марина Бардіна написали звернення до Міністерства культури й до Державної будівельно-архітектурної інспекції (ДАБІ), а секретар міської ради Олександр Шамота подав заяву до поліції й навіть попросив допомоги у президента України.                           ‌‌

Галас був небезпідставний — у різний час порушення виявляли і працівники Мінкультури, і ДАБІ. Виявилося, що оновлений після пожежі проєкт замовник вирішив не узгоджувати з Мінкультом, сподіваючись, мабуть, що «і так пройде». Проте інспектори все ж помітили, що будівництво вже давно ведеться не за проєктом, який першочергово подавався для видачі дозволів на роботи. Тому Міністерство видало припис, згідно з яким забудовник мав зупинити всі роботи.

Згодом прокуратура відкрила кримінальне провадження за ч. 1 ст. 275 Кримінального кодексу України (Порушення правил, що стосуються безпечного використання промислової продукції або безпечної експлуатації будівель і споруд).

Судова тяганина тривалістю в пʼять років

Спочатку забудовник намагався оскаржити припис Мінкульту і 18 березня 2021 року Полтавський окружний адмінсуд таки визнав його неконкретним. Суддею, яка скасувала припис, була Ольга Василівна Гіглава. У Полтаві вона також відома своєю «антимайманівською» ухвалою (22 листопада 2013 року, під час Євромайдану, вона заборонила проведення будь-яких заходів, зокрема мітингів, на площі біля Полтавської ОДА).

Утім, вже 21 березня 2023 року Другий апеляційний адмінсуд скасував рішення Окружного суду та відмовив забудовнику в позові, а 7 листопада 2024 року Верховний Суд залишив касацію без задоволення, тож припис Мінкульту про зупинку робіт є чинним.

Щодо кримінального провадження, то воно триває й донині — таку інформацію ми отримали на офіційний запит до прокуратури. Деталі справи правоохоронці не розголошують. Із реєстру судових рішень відомо, що остання ухвала датована 5 травня 2025 року: тоді суд надав слідчим дозвіл на огляд земельних ділянок і споруди.

Проте, попри судову тяганину, будівельні роботи не зупинялися, тож офісний центр вперто продовжував рости. Так, будівництво 4-поверхової будівлі у дворі Кадетського корпусу майже завершили у 2021 році. Ми зазначили, що «майже», адже деякі косметичні роботи по облаштуванню фасаду тривають і донині. Але саме у 2021 році будівельники облаштували дах, тим самим обмеживши поверховість незаконної забудови.

Цікаво також, що забудова переросла не тільки «поверхові» обмеження: офісний центр «захопив» і сусідню ділянку, на яку в принципі не міг претендувати. Цю думку також підтверджує ухвала суду, яку ми згадували раніше: слідчим надали доступ до огляду відразу трьох ділянок.

Бо за кілька місяців до того, як Верховний суд поставив крапку в справі, депутати зібралися на сесію, щоб проголосувати пакет земельних рішень. Серед них — попри скандал і «підвішеність» — опинилася і ділянка на Соборності, 40, але про другу, на яку вилізла споруда, тоді не йшлося — і не йдеться досі.

У пошуках пояснень ми звернулися з цього питання за коментарем до пані секретаря міськради Катерини Ямщикової. В особистому листуванні чиновниця пообіцяла відповісти на всі питання при особистій зустрічі, яку призначила на ранок понеділка. Однак, прийшовши у призначений для прийому час, ми дізналися, що чиновниця «терміново поїхала у відрядження». Втім у цей же день у вона опублікувала допис як у своїй приймальні проводила зустріч із головами старостатів Полтавської громади.

‌‌Хто причетний до будівництва та подальшої експлуатації незаконного офісного центру

Замовник, який перетворив реконструкцію у новий офісний центр

Як вже зазначалося, замовником спочатку реконструкції, а потім будівництва є ПВКФ «Мальва». Багаторічним співвласником і керівником компанії був Сергій Морозов. Другою власницею, згідно з документами, є Стелла Морозова — колишня дружина, з якою він розлучився ще у 2014 році.

Відповідно до даних з реєстру, фірма має 212 видів діяльності, від видобутку піску й виробництва металоконструкцій до роздрібної торгівлі продуктами, логістики та рекламних послуг. Такий перелік фактично охоплює майже всі базові сектори економіки: промисловість, будівництво, торгівлю, транспорт і сервіс. Подібна «парасолькова» модель статуту дозволяє компанії юридично працювати в різних сферах без додаткових змін до установчих документів, однак не дає чіткого уявлення про реальну спеціалізацію бізнесу. Цікаво й те, що таким списком діяльностей, нині офіційно займається аж один працівник.

Дотичні до забудови компанії

До будівництва по вулиці Соборності, 40 були залучені також:

• ТОВ «Завод Євробетон» — перший підрядник
• ТОВ «Євробудінвест Плюс» — другий підрядник
• ТОВ «Полтавський завод Бетон Інвест» — третій підрядник

Морозов так чи інакше «світиться» в усіх трьох. У двох останніх він був бенефіціаром особисто. У першій же фігурує Максим Гірний — його бізнес-партнер, який раніше працював на одній з чисельних компаній Морозова.

Отже, хоч у документах і зазначалися різні фірми, суть одна — забудовою займалися наближені до Морозова підприємці.

Хто нині заробляє на нахаббуді

Сьогодні приміщення в офісному недобудованому центрі здають дві компанії — ТОВ «Інвестиційна компанія МС» та ТОВ «Новаріс». І, як не дивно, вони теж пов'язані із забудовником. Так, керівником і бенефіціаром першої є колишня дружина Максима Гірного Людмила Гірна. Керівником і засновником є Олександр Голенко. У цій історії персонаж нібито новий, але номер, який вказали при реєстрації фірми збігається із телефоном, який був привʼязаний до ТОВ «Полтавський завод Бетон Інвест», який знову виводить нас на Сергія Морозова.

‌Отже, бачимо, що навколо Соборності, 40 «крутяться» одні й ті ж самі обличчя. Однак найцікавіше криється саме у номерах телефонів. Усі привʼязані до згаданих компаній номери були або є пов'язаними з Наталією Бариш. Судячи з того, як підписані її номери у людей — можна зробити висновок, що вона працює бухгалтеркою на різних підприємствах Сергія Морозова.

Продаж офісного центру через борги спорідненій компанії

У 2025 році до суду із позовом до ПВКФ «Мальва» звернулося ТОВ «Полтавський завод Бетон Інвест», який працював над забудовою. Товариство вимагало стягнення близько 38,7 млн грн боргу за договорами 2019 та 2025 років.

Як виявилося, навіть спорідненість компаній не гарантує вчасної оплати праці, навіть попри те, що будівля вже функціонує, і в ній здаються офіси (але про це трішки згодом). Тоді Господарський суд задовольнив позов, однак Сергій Морозов зазначив, що не має змоги погасити борг. Тож нині офісний центр виставили на продаж на сайті системи електронних торгів арештованим майном ДП «СЕТАМ» Міністерства юстиції України.

Сам аукціон відбудеться 23 березня 2026 року. Але станом на зараз, майже одразу після оголошення аукціону, на торги зі стартовою ціною понад 37 мільйонів гривень уже зареєструвались чотири учасники. Проте, є один нюанс — кримінальне провадження, де фігурує забудова все ще триває.

З іншої сторони «позбутися» забудови вже навряд чи вийде.

«Я не дуже уявляю, що її будуть розбирати. У нас нема таких прецедентів, на жаль. Але ж її статус і можливість експлуатації — це теж велике питання. А орендарі вони можуть і не знати цих всіх нюансів», — підсумовує Артур Ароян.

Made with

«Мнє нєчєго вам сказать…» — позиція забудовника

Ми звернулися по коментар і до самого забудовника. Проте розмова виявилась недовгою. Спочатку Сергій Морозов зовсім відмовився коментувати бодай щось:

«Я не даю коментарів. У вас єсть вся інформація. Єго уже забіралі 250 раз. Єсть закон і согласно чінного законодатєльства... мнє нєчєго вам сказать…»

На логічне запитання "як до не зданої в експлуатацію будівлі  вдалося приєднати всі комунікації" Морозов відповів доволі скупо:

«Вопрос: ви зачем вот так? Я с вамі нє хочу нікакіє тєми обсуждать. Всьо, до свіданія».

Втім, пізніше забудовник сам перетелефонував нам із пропозицією надати нам відповіді письмово. Мовляв, компанія готова оприлюднити всі дозвільні документи і довести законність роботи і будівництва. Утім, на момент виходу матеріалу, відповідей на запит ми так і не отримали. Редакція, втім, залишає за паном Морозовим та іншими співвласниками можливість прокоментувати ситуацію, що склалася.

Як так сталося, що до фактично не зданої в експлуатацію будівлі підвели усі комунікації, ми намагалися дізнатись і в постачальників послуг.

Так, Полтаваобленерго взагалі відмовилося щось коментувати

Полтаватеплоенерго своєю чергою стверджує, що наразі будівля на Соборності, 40 не опалюється:

А Полтававодоканал взагалі на запит взагалі не відповіли.

Висновок

Історія з офісним центром на Соборності, 40 — це не просто конфлікт навколо поверховості чи «паперової» невідповідності проєкту. Це кейс про те, як у самому серці історичного ареалу роками співіснують паралельні реальності. Такий собі будівельний «Шредінгера» — одночасно проблемний у судах і цілком реальний в орендних договорах.

Окремої уваги заслуговує бізнес-структура довкола забудови. Формально — різні компанії, різні підрядники, різні орендарі. Фактично — одні й ті самі люди, перетини у бенефіціарах, керівниках, телефонах і навіть бухгалтерії. Ба більше, нинішній судовий спір на десятки мільйонів гривень виглядає як конфлікт між структурами з одного бізнес-кола. ТОВ «Полтавський завод Бетон Інвест» стягує борг із ПВКФ «Мальва» — компанії, з якими історично пов’язаний той самий Сергій Морозов.

І головне питання тут навіть не в поверхах. А в межах допустимого — для забудовника, для депутатів, для контролюючих органів і для самого міста.

«У нас теоретично насправді достатньо непогано в Полтаві прописані правила забудови по історичному цьому ареалу. Їх просто потрібно виконувати і не закривати очі на якісь речі. Тоді все має бути добре», — говорить архітектор Ароян.

Тому, аби історичний центр, з усіма його архітектурними памʼятками, не зникнув за «коробками» варто перш за все не закривати очі.

Цей матеріал здійснено за підтримки програми "Сильніші разом: Медіа та Демократія", що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN-IFRA) у партнерстві з Асоціацією "Незалежні регіональні видавці України" (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми