Як змінилися ціни на квартири та яке житло купувати найвигідніше: все про ринок нерухомості в Полтаві

За статистикою компанії «ЛУН», ціни на первинну нерухомість за останні чотири роки в Полтаві зросли вдвічі: якщо у січні 2021 середня ціна за м² становила 16,5 тис. грн, то у 2025 році — вже 34 тис. грн. На вторинці ситуація стабільніша: придбати однокімнатну квартиру у 2023 році коштувало 34,3 тис. доларів, а наразі — 35 тис. доларів. А от на «двокімнатки» ціни виросли від 43 тис. доларів до 50. Чим зумовлені тенденції в зміні цін, що вигідно для полтавців та яка нині ситуація на ринку нерухомості — розбираємося з експертами в матеріалі.

За статистикою компанії «ЛУН», ціни на первинну нерухомість за останні чотири роки в Полтаві зросли вдвічі: якщо у січні 2021 середня ціна за м² становила 16,5 тис. грн, то у 2025 році — вже 34 тис. грн. На вторинці ситуація стабільніша: придбати однокімнатну квартиру у 2023 році коштувало 34,3 тис. доларів, а наразі — 35 тис. доларів. А от на «двокімнатки» ціни виросли від 43 тис. доларів до 50.  Чим зумовлені тенденції в зміні цін, що вигідно для полтавців та яка нині ситуація на ринку нерухомості — розбираємося з експертами в матеріалі.

Як змінювалися ціни на житло та оренду від початку повномасштабної війни

Спочатку про те, чим відрізняються первинка та вторинка. Первинна нерухомість — житло загалом, на яке не оформлювали право власності. Вторинна — квартири чи будинки, в яких вже жили люди.  За даними «ЛУН», до повномасштабної війни ціна за м² первинки в середньому становила 22 тис. грн. У травні 2022-го вона почала стабільно рости, і вже в лютому 2023 ціна доросла до 31 тис. грн. Після періоду певного «застою» у травні 2024 року вона почала підвищуватися і нині становить 34 тис. грн.  На вторинному ринку вартість трикімнатної квартири у травні 2023 року сягала 64 тис. доларів. У березні 2025 вона знизилася до 59 тисяч.  Вартість двокімнатної оселі за цей період навпаки підвищилася. У травні 2023 року такі квартири коштували 43 тис. доларів, у січні 2024-го був пік — 52 тисячі, а у березні 2025-го — знизилася до 50 тис. доларів.  Середня ціна на однокімнатну квартиру залишається стабільною упродовж майже трьох років: 

• травень 2023 — 34,3 тис. доларів;
• березень 2025 — зросла до 35 тис. доларів.  

Незмінне в статистиці оренди квартир в Полтаві — це коливання цін. Якщо у травні 2023 орендувати однокімнатну квартиру можна було за 7,5 тис. грн, а дво- та трикімнатну — за 10 тис. грн, то у 2025 це обійдеться у 10, 10,3 та 12 тис. грн на місяць відповідно. Голова Полтавського відділення асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) та керівниця відділу продажу агенції нерухомості «Приват-житло» Світлана Рошинець говорить, що за її підрахунками, ситуація на ринку перед війною виглядала таким чином: Оренда: після піку коронавірусу у 2021 році ринок нерухомості почав відновлюватися — з’явився попит, ціни зростали. У 2022 році, після повномасштабного вторгнення та переїзду до Полтави переселенців, ціни та попит різко підвищилися. У 2023 ситуація стабілізувалася. Наразі середня ціна оренди житла в Полтаві — 10-15 тисяч.  Продаж: у 2021 році ринок був стабільним, а у 2022 в українців різко знизилася купівельна спроможність, тож ціни зменшилися на 10%.  У 2023 році ринок стабілізувався, й ціни знову зросли на ті ж 10%. За словами рієлторки, саме після вторгнення ціни на житло в новобудовах почали підіймати. Наприклад, якщо у 2023 році «однокімнатка» в «Європейському кварталі» коштувала 27 тис. доларів, то в 2025 році — вже 35 тисяч. Спробуємо підсумувати, як змінювалися ціни на житло загалом від початку повномасштабки: 2022 — зменшилися на 10%; 2023 — піднялися на 10%; 2024 — знову піднялися на 15-20%; 2025 — піднялися ще на 20-35%. Тож з 2022 року ціни на квартири в новобудовах зросли на 30%, на вторинному ринку — на 15%, на оренду — на 40%. 

Що впливає на ціни

Рієлторка Світлана Рошинець зазначає, що ціни на житло в новобудовах підіймають через вартість будівельних матеріалів, інфляцію та зменшення населення — дефіцит кадрів, через що вартість робіт подорожчала. Подібна ситуація і з вторинкою. Після змін у законодавстві квартири оцінюють більш чесно: вартість у документах і в реальності має бути однакова, аби вже від цієї суми рахувати податки, які офіційно виплачує покупець.  Представник забудовника «Полтавського Домобудівельного Комбінату» Ярослав розповів, як їхня компанія до великої війни зводила будинок на Розсошенцях: Ярослав говорить, що будинок не можуть продати досі, адже продажі тоді впали, а виробництво призупинили.  За словами фахівця, вартість будівельних матеріалів відтоді зросла вдвічі.  «ДБК» не має власних коштів на виробництво, тож будівництво під час війни зменшилося в десяток разів. Ярослав розповідає, що на ринок також вплинула інфляція: 8 тис. грн за оренду однокімнатної квартири у 2022 році та ці ж 8 тисяч у 2025 — це різні гроші. Спершу ціни на оренду зросли після хвилі переселенців, але потім, коли вони роз’їхалися, то зменшилася кількість потенційних покупців та орендарів.  Рієлторка Світлана Рошинець говорить, що ціни на оренду житла в Полтаві, порівняно з іншими містами, вище середніх. Ціни можуть варіюватися залежно від району, стану житла та наявності ремонту. Наприклад, оренда однокімнатної квартири в центрі може коштувати до 12 тис. грн, а з дизайнерським ремонтом — до 23,5 тис. грн. За словами Світлани, у Полтаві обмежена кількість новобудов, немає великомасштабного будівництва як в інших містах. Через це пропозиція невелика, а попит стабільний — ціни не падають. Через вартість матеріалів та інфляцію подорожчали новобудови та ремонт.

Чому полтавці надають перевагу

За словами рієлторки пані Світлани, нині в Полтаві найчастіше обирають однокімнатні квартири на середніх поверхах на вторинному ринку. Приватні будинки менш популярні, через вищу вартість та необхідність додаткових витрат на утримання. Серед новобудов популярні житлові комплекси «Європейський квартал» та «Пелюстковий». Забудовник Ярослав же говорить, що за його спостереженнями, під час повномасштабного вторгнення люди шукають житло з готовим ремонтом. Щодо приміщень для бізнесу, то люди надають перевагу оренді. 

Яке житло найвигідніше

Світлана Рошинець радить наразі не купувати житло, коли є можливість орендувати його. Проте, якщо є бажання інвестувати гроші, варто зробити це в новобудову, потім завдяки здачі оселі в оренду мати пасивний дохід.  Найвигідніший вид житла для полтавців — однокімнатна квартира на вторинному ринку з ремонтом або в хорошому житловому стані.

Про виклики

Пані Світлана пригадує, що першим викликом був початок 2022 року, бо не було можливості укладати угоди.  Рієлторка закликає упорядковувати документи нерухомості. Перевіряти документи у юристів, нотаріусів чи звертатися до спеціалістів з нерухомості, адже в разі чого, завдяки державним програмам, як-от «єВідновлення», можна отримати кошти на придбання нерухомості. Здійснено за підтримки Асоціації «Незалежні регіональні видавці України» та Amediastiftelsen в рамках реалізації проєкту Хаб підтримки регіональних медіа. Погляди авторів не обов’язково збігаються з офіційною позицією партнерів.