Як змінилася середня вартість квадратного метра за рік – літо 2024 vs літо 2025

Чи впливає війна на ринок нерухомості? DIM.RIA порівняв ціни на квартири у регіонах з минулим роком — результати дослідження говорять...

Рік на ринку житлової нерухомості видався різноспрямованим: у більшості регіонів ціни повільно, але впевнено росли, тоді як у прифронтових областях зберігався тиск на вартість. У фокусі реальна «середня за м²», що визначає, за скільки сьогодні можна купити новобудову в Україні, і як змінилася ціна за рік. У другій половині липня 2025 Київ показує $1 407/м² проти $1 340/м² у липні 2024, тобто приблизно +5%, – про це свідчить дослідження https://dom.ria.com/.

Рік до року: ключові цифри

Порівняймо липень 2025 з липнем 2024 за даними DIM.RIA. Рахуємо по регіонах, щоб побачити реальні дельти «за метр» на первинну нерухомість. 

• Київ: $1 407/м² проти $1 340/м² → +5,0%. 
• Полтавська: $851/м² проти $771/м² → ≈+10,4%. 
• Рівненська: $969/м² проти $877/м² → ≈+10,5%. 
• Волинська: $872/м² проти $803/м² → ≈+8,6%. 
• Львівська: $1 138/м² проти $1 097/м² → ≈+3,7%. 
• Одеська: $953/м² проти $886/м² → ≈+7,6%. 
• Запорізька: $512/м² проти $564/м² → ≈−9,2%. 
• Сумська: $544/м² проти $633/м² → ≈−14,1%. 
• Чернігівська: $690/м² проти $700/м² → ≈−1,4%; 
• Миколаївська: $713/м² проти $714/м² → ≈0%.

Як бачимо, «плюс» року сформували великі західні області та столиця. «Мінус» переважно прифронтові регіони, де ціна квадратного метра природно чутлива до безпекових ризиків.

Первинний ринок: що тисне на «метр» угору

Липень 2025 зафіксував стабільне підвищення вартості м² у більшості регіонів, з локальними сплесками: Полтавська область додала +6% за місяць, столиця зберігає статус найдорожчої локації ($1 407/м²). Сукупно зростання підтримали й вищі темпи введення в експлуатацію: працюють 83% відділів продажу новобудов, ринок активніший, пропозиція структурніша. Для покупця це означає більший вибір за адекватною ціною, а для продавця конкуренцію сервісом і розстрочками.  Вихід на «плюс» за рік у столиці (+5%) логічний: платоспроможний попит концентрується у Києві, інвестори повертаються до первинки як до інструменту захисту заощаджень у доларі. У регіонах драйвери прості: робочі місця, релокація бізнесу, логістика й відновлення будівництва – усе це підтримує «метр» на горизонті року

Що важливо врахувати, якщо ви плануєте купити новобудову:

• Клас і готовність об’єкта. На фінішних етапах будівництва ціна м² стабільніша; на старті більша знижка, але й ризики вище.
• Локація й мобільність. Поблизу вузлів транспорту та робочих кластерів «метр» тримається у «плюсі» навіть в умовах турбулентності.
• Доларизація прайсу. Більшість прайсів прив’язані до $ – закладайте валютний фактор у фінмодель угоди.

Якщо завдання купити на піку якості/ціни, зручно пройтися актуальними прайсами та плануваннями на DIM.RIA: маркетплейс агрегує пропозиції й дає швидкий зріз по районах та класах. Для порівняння варіантів і «живих» цін зручно використовувати розділ новобудов, щоб переглянути динаміку по об’єктах і районах. 

Вторинний ринок: стабілізація цінника та локальні «гойдалки»

Для розуміння фону варто глянути на столицю. Середня вартість 1-кімнатної квартири у Києві в липні 2024 була близько $94 тис., а в липні 2025 – $94,2 тис.. Тобто фактично нульова динаміка: вторинка у столиці стоїть на місці, і головна боротьба йде за ліквідні адреси/будинки.  У регіонах картина строкатіша: там, де економіка пожвавилась і з’явився попит на продаж «готового до заселення», ціни тримаються; у зонах підвищених ризиків дисконт лишається частиною переговорів. Для продавця висновок простий: якісний листинг + чесний прайс скорочують час експозиції; для покупця – це вікно, де можна торгуватися за стан, поверх, документи.

Як діяти продавцю, щоб не «перепалити» ціну:

• Працюйте з попитом. Після року відносної стабілізації вартості на вторинці надважливо працювати з попитом точково.
• Валідуйте прайс «на районі». Порівнюйте з активними відгуками, а не з «вічними» лотами.
• Готуйте документи й стан. Свіжий техпаспорт, адекватний ремонт знімають −3–5% «торгу» на старті.
• Плануйте коридор ціни. Заздалегідь визначте мінімум, щоб не затягувати продаж місяцями.

Ключ до швидкого продажу – старт без завищень, чіткий «коридор мінімуму», тест попиту в перші 10–14 днів і оперативна корекція: або −2–3% до прайсу, або бонуси (торг, розстрочка, меблі/техніка). Такий підхід скорочує експозицію і дозволяє закрити угоду за ринковою ціною.

Заключення

У 2024-му DIM.RIA фіксував близько +4% річних у доларах на первинному ринку (липень 2024 до липня 2023). У 2025-му тренд зберігся: Київ +5%, частина західних областей додала 8–10%, тоді як окремі прифронтові регіони втратили до −14% за м². Для України в цілому це означає поступове «повернення» реальної ціни метра в нормальний коридор ризику/дохідності з виразною регіональною диференціацією. Якщо ви бажаєте купити квартиру у великій агломерації, краще фіксувати угоду до осені: прайси на первинці тримають «+», забудовники дають гнучкі умови, а конкуренція між проєктами ваш козир. Якщо ж план продаж вторинки у столиці, стратегія «правильний старт без завищень» працює краще за «довгу експозицію». Актуальні прайси, динаміку та аналітику можна знайти на DIM.RIA, щоб швидко перевірити свою ціна/ліквідність по конкретній локації та прийняти зважене рішення.